由于建设年代较早,目前苏州的老破小大多数都位于市区地段,周围的硬件设施配套比较好,不管是交通、商业还是医疗、教育配套都很齐全。由于老房子占据了市中心的位置,优越的地段赋予了老破小比较好的保值性。

  除了生活方便,“老破小”价格通常远低于周边同类型的新房 ,老小区基本上2房的小户型居多,面积段基本集中在70-90㎡之间,整体的总价不会太高。还有一点值得一提,老小区大多以多层为主,得房率较高。

  老破小除了价格便宜,这些老房子往往没有物业费,即使有也很低,相比较如今新房市场上大量3.5元·平/月以上的物业费,“老破小”能省下一笔不少的开销。

  无论政策怎么变,如果遇到拆迁“老破小”依旧排在首位,不过同施教区变化带来的价值一样,都有很多不确定性在,不能作为大部分人买房的直接理由。

  像教育改革带来了变数,“多校划片、实际居住”、“园区九年一学位”等政策不断落实,将逐渐打消学区房的价值。

  从链家二手房网站的日常房源中,我们也能发现:相当大一部分挂牌的二手房,都是我们认知中的“老破小”。

  越来越多的人追求更好的生活环境与品质,选择更优质的资产,会抛掉一些破旧落后的房子。很多人会选择拿老房子置换新房,老破小更是首当其冲。

  在这个快速发展的换房时代,“老破小”这种产品从户型、功能、品质、小区等各种方面已经落后于时代了。

  这一点非常好理解,老破小之所以叫“老破小”,就是因为有很多是八九十年代甚至更久远的房子,我国建筑水平的更新替代非常快,5年一个新时代。20年甚至更久的老房子,建筑水平有限,建筑的质量往往会不尽如人意

  年代久远的房子存在着隔音效果不好、墙面地面有裂缝、脱落等现象。一些严重的甚至厨房和厕所还可能漏水渗水。

  这样的小区往往谈不上优质的生活体验,所以如果是选择买房改善的人群,基本不会选择老破小,而目前常熟的主流群体就是以改善为主,因此房子面临着难出手甚至贬值的问题。

  户型问题也是老小区的通病之一。老房子一般以2室1厅1厨1卫居多,面积并不大。也就是说没有办法做到现在的商品房那样动静分区、干湿分离、私密性好等,而且户型紧凑,餐厅、客厅没有明确的划分,功能性和舒适度很低,无法满足当代人的生活需求。

  早年规划的小区基本没有什么配套设施,地下车库、儿童游乐设施、小区中心花园都是不存在的,能有些绿色植被已经算是不错的了。

  因此老小区都面临着一个“停车难”的问题,就算后期小区内增设停车位,也远远达不到1:1的车位配比。而且老小区物业基本为“0”,要知道 “后期居住看物业”这句话不是没有道理的,物业的问题也是房子后期价值的一个重要保障。

  最后就是贷款难的问题。由于房龄老,银行为了规避风险,贷款首付有可能增加,且贷款时间缩短甚至无法贷款。

  细心的人一定会发现,这几年的老旧小区改造,已经被推到了风口浪尖,包括很多的高层会议也多次明确提到老旧小区的改造。

  国务院办公厅在去年7月公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,指出到到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  过去我们听过很多关于老破小被摒弃的言论,似乎除了地段、学位,没有其他值得购买的理由。但随着老旧小区改造的到来,这个局面将会大大改变。

  据了解,苏州从2005年就开始进行“老旧小区改造”了。从2005年到2014年间,苏州对1994年以前建成的老旧小区进行了多方位的综合改造。

  2014年之后,开始对1998年以前建成的老旧小区进行了有针对性的改造工作。

  加装电梯、大规模旧改、设立共享物业等等…政府一直致力于改善老破小居住品质。

  比如:位于平江路的“华阳里小区”这个小区的老改新很成功,从老旧小区变身为古色古香的苏式“园林”吸引了不少媒体报道过。

  除了上面这个令人羡慕的华阳里小区外,今年,姑苏区还计划组织实施改造了16个老旧小区涉及房屋416幢、居民7067户。

  其中,福星小区一、二期作为市级试点项目已进场施工,当前完成工程量的40%,预计年中全面完成;

  清洁路84-87号、清塘路158号、城中花园、桂花二村、冰厂街、新元二村、新元新村、三香新村八个小区已开工建设,年底前完成改造;

  狮林苑、桐芳苑、桃花坞大街85号2-3幢、打线里、长康里、财神里、敬文里七个小区计划于6月份进场施工,年底前基本改造完成。

  无论是改造水电煤气,还是加装电梯停车场,或者是立面刷新、硬件设施补充,都会明显提升老旧小区的外在形象和居住质量,自然会带动“老破小”估值的提升。

  有地段医疗优势的老破小,在旧改的利好之下,或许会迎来价格的第二春,就算没有地段和学区优势的老破小,也能通过旧改放缓破败和贬值脚步,最重要的是可以提升居住舒适度。

  小区旧改,从另一方面来看,也意味着大拆大建可能会被推迟,想要靠博拆迁来致富的人,这种可能性会越来越小。毕竟很多的老旧小区多数位于寸土寸金的老城区或中心,拆迁成本过于高昂,现在选择用旧改替代棚改,也是为了先行改善民生,但同时也意味着搁置棚改。

  大家要明白,对于目前苏州的发展来说,宁可选择在一些新城区建设,也不太情愿来做老社区棚改。

  1、如果你是首套房,用于自住,在预算不多的前提下,想要交通好、学位好、配套好,那么可以考虑购买老破小!除此之外没有好学区的老破小并不建议购买。

  2、楼龄超过30年的老破小还是尽量别买,转手是个烦,需要做好无法出手的心理准备。

  3、家里已经有一套房,并且住得很舒服,但学位却不怎么好的,可以考虑买一套带好学位的老破小给孩子读书,今后再考虑转手。

  4、纯投资的朋友,不太建议买老破小,因为老破小随着楼龄的加长,面临着贬值的问题,对于买房客户还有一个贷款受限的问题,因此转手时周期会很长。

  5、家里有老人和孩子,且是买来自住的,可能也不太适合买老破小,毕竟大多的老破小都没电梯,爬楼太累,然后居住环境也不如新房。

  总体来说,如果是以自住为目的的刚需,在买不起新小区的前提下,可以考虑购买性价比更高的老二手房小区。如果是以投资为目的的买房者,则不太推荐,毕竟无论是搏拆迁还是施教区的重新划分,都存在着太多的不确定性。

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纠结!苏州的“老破小”到底值不值得买?

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